2012 Silicon Valley Real Estate Report

2012年矽谷的地產物業可以用快速暖化來形容. 交易呈現多頭競” (multiple offers)”現象.short sale 的存貨逐漸減少. 一直被市埸觀察家認定的銀行存貨”(bank owned, foreclosure properties) 流散市場現象也一直沒有發生. 導致貨存短缺, 房價上漲.

我們拿2010, 2011 2012 的存貨情況來比較

Active inventory, Single Family and Condo/T-houses for sale:

October 2010 inventory 4590 homes for sale

October 2011 inventory 3076 homes for sale, a 33% reduction in inventory

October 2012 inventory 1337 homes for sale, a 56% reduction from 2011, 71% reduction from 2010 

新屋及建築商

2012 年新屋市場供不應求. 建商通常還未推出新計劃就早被搶購一空. 有建商還有因上門登計者太多的緣故, 採取”公開抽籤競標” (lotto) 的方式來銷售. 有意買家紛紛投標下注,下最髙標者,得以成功地買到房舍. 另外, 在Gilroy 的一個新社區, 據說建商以低於市價一半的價格來吸引買主, 結果導致有意的買家在工地外搭篷露宿好幾夜, 打破了頭血拼,場面熱烈紛擾交加. 

矽谷就職狀況2012年也較去年有大改進. Santa Clara County 2012的失業率是7.9%. 2011 為9.5%. 加州的失業率今年是10.1%, vs 2011年的 9.5%.
以下是自2009 三月來的房價比較. 2009三月是價最低點. 房價中點是當月售價的中間點

 

March

October

October

October

October

 

2009

2009

2010

2011

2012

Median Prices

$450,000

$593,000

$641,500

$549,000

$691,000

以下是Santa Clara County 過去四年來房屋比較

 

2009

 

2010

 

2011

 

2012

Total closed sales

11,308

 

11,460

 

11,248

 

11,920

Distressed Sales (Bank Owned & Short Sales)

5,705

50.5%

 

4,115

35.9%

 

3,998

35.5%

 

3,476

29.2%

Sales under $500K

5,450

48.2%

 

4,217

36.8%

 

4,551

40.7%

 

4,147

34.8%

Sales Between $500K to $1M

4,349

38.5%

 

5,023

43.8%

 

4,600

40.9%

 

5,122

43.0%

Sales Between $1M to $1.5M

1,067

9.4%

 

1,524

13.3%

 

1,375

12.2%

 

1,531

12.8%

Sales Over $1.5M

590

5.2%

 

850

7.4%

 

838

7.4%

 

1,254

10.5%

 租賃市場水漲船

  空屋率降至3%以下,而房租卻因地點房屋狀況上漲了8%-15%. 租屋的存貨下降而租金上漲的原因是基於下例因素:

 1. 房東因被迫法拍或欠繳房貸而失去房產者需要2-3年以後才能再允許申請貸款購屋

 2. 銀行貸款審核嚴格導致買屋貸款申請減少, 租屋者增加.

 3. 因房屋被查封或股票巿場上的損失者因現金缺乏,導致頭款無著.

 4. 因借款信譽喪失而無力申請貸款

 5. 因失去工作而無法申請貸款

租賃的收益大有利圖導致投資者多取長期出租賃而非短期轉手出賣, 以期許現金流轉. 現巿場上大量缺乏可租房屋. 因地區而異, 矽谷存貨低於正常的60% -80%不等.

 

低利率政策促銷

 空前未有的低利率是帶動市場的原動力. 四十幾年來從未有如此優惠的利息. 奧巴馬總統的低率政策是希望刺激民眾的購買能力. 因低利率而有能力借更多的貸款. 因此貸款率3年來一直繼續往下跌. 今年的貸款率比去年平均低了 .5%.

以下是今年利率的例子(以2012 11月第一個星期0 (0 point):

貸款=     $417K=3.4% (conforming loans)

貸款=在   $417K to $625K=3.6% (Jumbo conforming)

貸款<髙於 $625K=4% (Jumbo loans)

矽谷房地產回升的情況比全國一般狀況來得快速且健康. 今年市場活絡的情况又比去年更明顯. 眾所皆知, 就業市場的興旺是帶動房屋巿場的主力. 矽谷就業市場. 髙科技的龍頭老大如 Apple, Google, Cisco LinkedIn 公司今年都有大量的顧工動作, 不少外地.外國的顧員,搬進矽谷來. 預計明年顧員的遷徙會更頻繁, 房屋市場活動應會更頻繁活絡.

 

如往常一樣, 謝謝您平日的𨶹心與照顧. 2012年是繁忙的一年. 2013 相信是會更加繁忙與競爭. 您如果有任何房地產業務上的需要與幫忙, 請與我聯絡. 我服務的範圍包括買賣房屋,租賃管理, 土地投資, 升等降等,換區遷移. 我可提供免費估價, 房屋改建包工等承包的介紹.

在此謹祝您全家闔府身體健康,佳節愉快. 2013更上一層樓!

Jin Chen, Realtor

 

Cell: 650-207-1421

Referral Realty, 1601 S De Anza Blvd. #150, Cupertino, CA 95014

Email: realtorjin@yahoo.com

 

 

 

 

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